今日关注：李嘉诚抛弃香港 香港房价究竟会跌到哪儿?

来源：深窗综合 | 2013-11-10 09:55 编辑：许文秀


单位：港元/平方呎 （平方呎即平方英尺，香港常简作呎。1平方英尺约合0.0929平方米，1平方米约合10.7643平方英尺）
1997年末至2003年中，香港房价下跌了约70%，此后至今年第三季，上涨了四倍。近几周来，香港房价再次呈现下跌之势，近期个别新盘的优惠幅度高达30%。业内人士认为，特区政府的调控还将继续，外围经济等因素还会持续影响，未来香港房价可能继续向下。
三重“辣招”之后，有人卖掉自住房
香港人陈华最近做了一件颇为激进的事情。2006年陈华在香港新界购买了一套三居室，自住七年后，陈华近日将该套房按比当年买入价多一倍的价格出售，并跟新业主商讨租下卖出去的房子。“去年到现在，感觉楼市都没有以前好，政府已经出台了三个‘辣招’，未来房价可能会下跌相当幅度，身边有楼的朋友好多都劈价(降价)将楼卖了出去。”陈华说。
近年来香港房价不断上涨，政府出手调控楼市，由于调控手段力度较大，因此被港人称为“辣招”。这些调控手段主要有“额外印花税”、“买家印花税”和“双倍印花税”。在楼价出现实质性下跌之前，连续的“辣招”已经导致香港楼市成交量大幅下降。
房企对于“减辣”的期待很可能落空，政府并没有丝毫的退让。越来越多的香港开发商开始选择降价出货。新鸿基地产旗下的豪宅项目“天玺”推出高达70%的回赠印花税促销，售价降至每呎2.2万港元(编者注：约合每平方米23.68万港元)。新鸿基另一项目坚尼地城也提供多种优惠，包括现金付款方法及灵活付款，私人名义最多可获23%折扣，公司名义最多可获29%折扣。老牌开发商会德丰及新世界发展旗下位于香港九龙的一豪宅楼盘，近日开盘即提供最高达20.5%的折扣优惠，比同区二手房市场价格要低17%。
新盘价格的下跌也影响到二手卖家。“比如我最近做的一单，业主原本在6月时以810万挂牌出售，当时对这个价钱的态度比较强硬，不愿意退让。但挂了三四个月都没成交，上个礼拜终于将价钱调低50万，以760万元终于出手。”有香港地产中介告诉中国证券报记者。
成交量暴跌约五成，价格开始下跌
香港差饷物业估价署数据显示，9月香港整体私人住宅楼价环比下跌0.32%，结束了之前连续4个月的升势，今年前9个月整体私人住宅楼价累计上升7.8%，但豪宅累计下跌0.56%，反映出以投资者为主导的豪宅市场受到影响较大。
香港特区土地注册处数据显示，今年9月份，住宅楼宇买卖合约3686份，较8月份上升8.2%，但同比下跌49.5%;楼宇买卖合约总值190亿港元，环比下跌3.1%，同比跌幅更是达到53.1%。9月份香港住宅单笔合同金额515万港元，较8月份的近576万港元也有所下降。
中原地产研究部报告显示，今年第三季价格超过1200万港元的豪宅买卖合约登记仅有607宗，价值167.44亿港元，较第二季分别下跌13.2%及10.8%，并创下自2008年以来的最低成交量。豪宅的交易量今年以来已连续三个季度下跌，累计跌幅高达61.3%。
美联物业资料研究部及土地注册处资料显示，今年前10个月十大屋苑二手住宅注册量共有2695宗，比起去年同期的4954宗大跌约46%。自1996年至2012年间，最差的年份2003年全年十大屋苑总数最差也有4705宗，今年的成交量有可能创18年来新低。
70%的暴跌或难再现
中原地产华南区总裁李耀智介绍，目前很多新建楼盘都打出奉送未来两年利润的口号，高达二至三成的降价幅度能够吸引到一些购房者。
香港楼市掉头向下很容易让人与此前李嘉诚家族抛售香港物业产生联想，一向长于波段操作的李嘉诚此次是不是成功逃顶?香港楼市历史上曾经出现的大幅下跌会不会再次出现?
接受中国证券报记者采访的香港房地产人士都不认为香港的楼市将重现1997年至2003年时的巨大跌幅，当时香港的房价下跌约70%。
“目前的情况与1997年有很大不同。”李耀智说，1997年香港的利率水平远高于目前，并且彼时香港楼市的炒风颇浓，很多人都是刚刚开始供楼时就遭遇了暴跌从而沦为负资产。“现在很多香港业主都已经还完按揭，即使有进一步的跌幅，他们也能够承受。”
李耀智认为，未来香港楼市的走势仍不明朗，因为美国经济有可能持续回暖，量化宽松政策即将退出，这将推高香港的利率水平，加大购房者购房成本。
1997年，当时的香港政府推出了增加楼市供应的“八万五”计划，这一计划被认为是后来香港楼市暴跌的重要原因之一。事实上，本届香港政府甚至上届香港政府也着手增加香港保障性住房“居屋”和“公屋”。然而当下增加香港楼市供应并不容易。“不是政府执行不力，是增加土地供应需要应对环保、法律等诸多难题，因此未来香港不会有‘八万五’那样大规模供应。”香港中原集团主席黎明楷表示。
未来一年房价或跌两三成
黎明楷预计未来香港房价最多可能下降20%。“这是最悲观的一种预期，如果未来资金依然保持宽松，可能不会下跌至这么大幅度。”不过，即使房价下跌20%，对于多数香港人而言，依然难以负担。“对普通的香港人而言，房价下跌50%他们才能够承受。”
诸多研报也认为未来香港房价下跌的趋势还将继续。巴克莱资本上月末发布的研报称，香港的楼市即将进入自1998年以来的首次真正向下调整期，预计住宅价格于2015年底前至少下跌三成;写字楼价格也预计下跌两成。由于房价自2008年底以来已上涨111%，报告相信业主有很大沽货获利的余地。
瑞银原先估计今年香港房价只下跌5%-10%，但目前豪宅市场价格调整较预期更快。瑞银估计，从现在至明年底，豪宅价格可能下跌25%-30%。
美银美林也发布楼市展望报告，认为香港房价今年全年将下跌5%，明年将下跌15%，从现在至2014年年底的住宅价格将跌20%-25%。
“香港的房价跌去五分之一，会让这个市场更加健康，毕竟香港房价已经上涨了很长一段时间。”美联中国营运总监王书权说。
香港房价走势
来源：美联物业
2008年至今的数据是根据100个著名中小型屋苑的成交个案计算的加权平均数，1995年至2007年则根据50个屋苑计算。最近两个月的数据以收集的成交个案计算，属临时数字，今后将根据官方登记个案而修订。
探因
助力的不光是“辣招”，
还有美国国债收益率?
人们普遍把香港楼市的下跌归因于调控“辣招”。去年10月，香港特区政府推出“双辣招”。一是针对非香港永久居民的15%买家印花税;二是加强版额外印花税：买入后首半年内出售单位的征收率增至20%，半年至一年内增至15%，一年至三年一概征收10%，而在此之前，额外印花税的适用期是两年，税率为15%、10%和5%。今年2月又出“辣招”，最主要的是针对所有住宅和非住宅物业的印花税新政(被称为“双倍印花税”)：200万港元或以下交易的印花税率将由此前的100港元增至交易额的1.5%，其他交易额的印花税率提高一倍，最高税率由交易额的4.25%调升至8.5%，只有首次买入住宅物业的香港永久性居民豁免。
不过，美银美林的分析师指出，香港房价下跌主要应归咎于长期美国国债收益率上升，这是因为香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩。香港的住房收益率(房产年收入或租金除以购买价)与10年期美国国债收益率紧密相关。目前二者均为2.8%。美银美林预计，10年期美国国债收益率明年将升至4%。假设10年期美国国债收益率升至4%且香港住房收益率也紧随美国国债收益率变化，同时租金保持不变，那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的2.8%上升至4%。
中原集团主席黎明楷则认为，利率和房价并不是特别相关，历史上也有利率和房价同步上涨的。
影响
部分港人或转往深圳置业
今年夏天，就有房地产服务机构预计，未来12个月香港豪宅售价跌幅将达10%，中小型住宅将达10%-15%。美联物业深圳公司总经理江少杰表示，香港楼市低迷后若楼价走跌将导致一些投资需求转入深圳，尤其是300万以下的物业。相对于香港较严格的印花税政策，内地目前所施行的新国五条政策相对宽松，因而促进了港人赴深置业。深圳美联物业的统计数据显示，今年上半年在深置业的港人比例占到其成交总物业的10%，2012年底时这一数据为5%左右。
江少杰表示，以前港人在深圳置业主要是移居和度假方便，或者是配偶在深圳，而现在应该有一半是以投资为主。
不过，中原地产华南区总裁李耀智指出，内地的限外令、限购令在一定程度上影响了港人在内地的购房欲望，香港楼市走低会让一些投资需求转入深圳，但其数量并不足以对深圳整体楼市产生较大影响。
在临近前海的南山区，购房者中不乏港人身影，有的别墅物业均价今夏已达9万元/平方米，而隔海相望的香港屯门以及元朗一手楼盘均价约为7.9万元/平方米;南山深圳湾片区5万元/平方米的二手房比比皆是，价格超越屯门4.74万元/平方米的二手住宅价。
中原地产深圳公司事业四部董事总经理刘志强说，在被香港普通投资者视为首选深圳置业区域的宝安中心区，新建楼盘3%至4%被港人买走，其中均价在2.5万至3.2万每平方米的楼盘最受港人欢迎。